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住宅ローンの利息額の計算方法について

本ページでは、住宅ローンの利息額の計算方法についてまとめたい。

 

住宅ローンの利息額

毎月の住宅ローンの利息額は、直近のローン残高に対して金利をかけることで求められる

 

ローンは毎月返済するので、ローン残高は毎月減っていく。よって、利息額も毎月変わっていく点に注意が必要だ

 

その上で、ローンの返済の仕方には「元利均等返済」と「元金均等返済」がある。

 

元金均等返済

後者の「元金均等返済」は、毎月の元金の支払い額を固定したものである。上記の通り、利息は直近の残高に利率を掛けて求められるので、ローン残高が多く残っているローン開始直後は、(固定された)元金の支払い額に加え、利息部分の支払いが多くなるため、毎月の支払い総額は多くなる。

 

その後、ローン残高の減少に従い、利息の支払い分は直線的に減少していく。この元金均等返済は、返済を開始した直後に一番負担が大きくなる方式ということが言える。

 

元利均等返済

元利均等返済は、毎月のローン支払い(元金+利息)の額を均一にする返済方法である。上記のように利息額が毎月変わる中で、どのようにして毎月の支払額を一定にするのだろうか。

 

毎月の支払額の決定方法は、等比数列を応用することによって求められる。詳しい求め方については下記リンクを参考にされたい。

 

 

仮に毎月の返済額が10万円と固定されたとすると、毎月の元金と、利息分の返済はそれぞれどのようになるのだろうか。

 

簡単化のために固定金利(1%)での返済を考えてみる。まず、利息額が直近のローン残高に金利を掛けて決定される。そして、毎月の返済額として固定された10万円から、利息分を差し引くことで、元金部分が求められる。

 

以上の方法で毎月返済していくと、毎月の支払いに占める利息の割合と元金の割合は、以下のように推移していく。

元利均等返済



最初はローンの残高が多いために利息部分の支払いが多くなるが、ローン残高が減るに従って利息部分の割合は減っていき、元金の返済割合が多くなる。

 

元利均等返済で繰上げ返済をした場合

元利均等返済において、ローン返済の途中で不動産の売却等を通じて繰上げ返済を行った場合、利息の返済はどうなるのだろうか。

 

ローンの返済期間を短縮する方式と、返済期間を据え置いたまま、月々の返済額を短縮させる方法があるが、ここでは前者の期間短縮方式について考える。

 

繰り上げ返済では、元金部分の返済を行う。そして、繰り上げ返済により以下のようにある一定の支払い期間を短縮するとき、この期間の利息の支払いを軽減することができる

 

(出典):

住宅ローンの利息の計算方法│金利差による利息額の違いは? | 住宅ローン【フラット35】ならファミリーライフサービス

元利均等返済と元金均等返済の違いについて | コラム | auじぶん銀行

これでわかった ローン金利の計算法|NIKKEI STYLE

返済方法・繰り上げ返済|役立つ情報や基礎知識|住宅ローン|横浜銀行